LA RESOLUCIÓN DEL DERECHO DE ARRIENDO POR CAUSA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en una primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada. (Sentencias de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989, entre otras ) " .

 

En una segunda etapa, cambió su doctrina el Tribunal Supremo y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( , , , , , y 9 de mayo de 1996) . sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991 23 de junio de 1992, 20 de abril de 1995) Las razones del cambio de doctrina las exponía así esta última sentencia:

 

" [...] a) Porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la LH, afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la LAU, y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley, que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador " .

 

El panorama normativo cambió con la LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art. 13 de la LAU, en el que, para los supuestos de arrendamientos de vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 de la LAU.

 

El art. 4.1 de la LAU dispone:

 

"1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma ya lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo" .

 

Y en su apartado 3 establece la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad:

 

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil " .

 

Respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el art. 29  de la LAU que mantiene su redacción original y escuetamente dispone:

 

"El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria " .

 

De esta norma resulta que el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 de la LH no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso ni durante plazo alguno. No existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para el caso de que la causa de la pérdida del derecho del arrendador, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas ( "ejercicio de un retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, [...] o el ejercicio de un derecho de opción de compra") . Además, la regulación del art. 29 de la  LAU puede ser desplazada o modificada por pacto en contrario conforme al art. 4.3  de la LAU (sin perjuicio de la imperatividad de las normas sobre oponibilidad y publicidad de los derechos).

 

La ausencia de norma específica referida a la enajenación no voluntaria del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda, ha suscitado en la doctrina científica y de las Audiencias (3) tres posturas contrapuestas:

 

• para unos conforme al artículo 4.3 de la LAU resulta aplicable art. 1571 CC ("venta quita renta": el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta); esta tesis es la admitida por el Tribunal Supremo en su sentencia nº 783/2021, 15 de noviembre de 2021.

• otros postulan, conforme al artículo 4.1 del CC la aplicación analógica del art. 13 de la LAU previsto para el arrendamiento de vivienda. Esta tesis es rechazada por el Tribunal Supremo en su sentencia nº 783/2021, 15 de noviembre de 2021: a) La exposición de motivos de la LAU, recoge la voluntad del legislador de establecer una normativa disímil entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta diferente teleología es apreciada en la STS nº 514/2012 de 20 de julio. b) El distinto sistema de fuentes de la LAU: la liberta de pacto impera legalmente en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, frente a las normas imperativas que protegen el derecho a la vivienda y restringen la libertad de pacto. c) Además cuando el legislador ha querido aplicar un régimen legal similar a los contratos de arrendamiento de vivienda para los contratos de arriendo de uso es diferente, así lo ha indicado expresamente (vid. remisiones de los arts. 30, 31 y 35 - del título III - a los arts. 21, 22, 23, 25, 26 y 27, letras a), b) y e de la LAU) - del título II -; ninguna de ellas referidas al art. 13 de la LAU). Tales argumentos del Tribunal Supremo además se adaptan a las exigencias del principio de igualdad ante la Ley y a la mayoría de los criterios de interpretación legal del artículo 3 del CC.

• Finalmente para otros, el precepto aplicable es el art. 29 de la LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término "enajenación" puede incluir la venta forzosa. Conforme al aforismo "Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus". Sin embargo, esta tesis es igualmente rechazada por el Tribunal Supremo en su sentencia nº 783/2021, 15 de noviembre de 2021: a) La razón fundamental del rechazo por la Sala es, curiosa y contradictoria, la existencia en la LAU para el arrendamiento de viviendas de una distinción entre causas de enajenación voluntaria y forzosa en los articulo 13 y 14 de la LAU. (Contradiciendo la Sala su afirmación de que entre ambos regímenes normativos ninguna identidad de razón existe). b) El distinto grado de protagonismo de la voluntad del propietario en la enajenación: voluntad propia o por voluntad de tercero (forzosa). c) Otra razón es la preferencia genérica de los derechos de terceros, conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al derecho del arrendatario. (Lo que recordemos sólo sucederá en el caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando el derecho de arriendo inscrito en el registro sea posterior al derecho de aquellos). d) No hay laguna o vacío legal que justifique la interpretación extensiva del artículo 29 de la LAU, lo que procede conforme a la previsión del legislador es aplicar las normas generales del código civil.

 

Por tanto, en ausencia de pacto contractual expreso entre arrendador y arrendatario, hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 de la LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 del CC:

 

"El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".

 

El artículo 1549 del CC añade:

 

"Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

Aunque la formulación de los preceptos es distinta, la regulación sustantiva del art. 29 de la LAU no difiere radicalmente del art. 1549 del CC, pues en ambos casos se excluye la extinción "ope legis" del arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes. Las diferencias radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 del CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 de la LH para dejar al adjudicatario inmune al de arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad los arts. 606 del CC y 32 de la LH); y, por otro lado, la redacción del Código (art. 1571 del CC) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo"). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.

 

Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.